Een huurachterstand woning
Als u een huis huurt, moet u daarvoor maandelijks huur betalen. Verhuurders van woningen kunnen particulieren zijn die één of meer woningen verhuren, maar meestal zijn het (grote) woningbouwverenigingen of beleggers die bedrijfsmatig woningen verhuren. Er zijn meerdere situaties mogelijk waarbij de huurder de maandelijkse huur niet meer kan betalen. Iemand kan werkloos raken of door een echtscheiding in financiële problemen komen. Men probeert in elk geval de huur te betalen, want een dak boven het hoofd is één van de belangrijkste zaken.
In geval van een oplopende huurachterstand zijn woningbouwverenigingen in eerste instantie bereid om in overleg met de huurder een oplossing te zoeken. Met particuliere verhuurders gaat dit meestal moeilijker, omdat zij vaak niet de financiële ruimte hebben die een woningbouwvereniging wel heeft.
Het belangrijkste voor een huurder met een huurachterstand is om zo snel mogelijk contact op te nemen met de verhuurder. Zoals gemeld, zijn de grotere verhuurders meestal bereid om mee te werken aan een minnelijke oplossing voor de huurschuld. Het gaat dan om het afspreken van een betalingsregeling of betalingsuitstel om de huurachterstand in te halen zodra de financiële situatie van de huurder beter is.
Een gerechtelijke procedure
De verhuurder heeft er financieel belang bij dat een huurder zijn verplichtingen nakomt. Doet de huurder dit niet en de huurder en verhuurder komen onderling niet tot een regeling, dan kan de verhuurder er voor kiezen om via een incassobureau of een deurwaarder een gerechtelijke procedure op te starten. Een dergelijke procedure begint met een dagvaarding, die door een deurwaarder wordt betekend aan de huurder.
Deze huurzaak dient altijd voor de kantonrechter, voor de sector kanton van de rechtbank. De huurder mag zelf in persoon procederen bij de kantonrechter en heeft geen advocaat nodig. Dit mag uiteraard wel. In de dagvaardingsprocedure zal de verhuurder eisen dat de huurder alsnog de huurachterstand betaalt, dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en dat de huurder het gehuurde moet verlaten.
Als huurder kunt u bij de kantonrechter verweer voeren tegen de eisen van de verhuurder. Dit verweer verschilt inhoudelijk afhankelijk van de feitelijke situatie, maar bij huurachterstand is het in het algemeen moeilijk om zelf steekhoudend verweer te voeren. Let wel, dit is alleen zo als er sec sprake is van huurachterstand. Wanneer er andere zaken, zoals bijvoorbeeld achterstallig onderhoud, of overlast door de buren, dan kan het verstandig zijn om juridische hulp in te schakelen, zoals een huurrechtjurist of een advocaat.
De kantonrechter zal de eis tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de huurwoning van de verhuurder meestal pas toewijzen als de huurachterstand drie maanden of meer is, of als er sprake is van herhaalde wanprestatie. Dit is het geval als een huurder reeds voor de dagvaarding meerdere keren een huurachterstand heeft doen ontstaan.
Na de uitspraak
Als de kantonrechter in het vonnis de verhuurder gelijk geeft en de eisen toewijst, dan wordt de huurovereenkomst door de rechter ontbonden en moet de huurder de woning verlaten. Sommige verhuurders zijn ook na een ontruimingsvonnis nog bereid om een betalingsregeling met de huurder af te spreken, maar de meeste verhuurders zullen bij het voortduren van de huurachterstand daadwerkelijk tot ontruiming overgaan. Voordat de verhuurder een woning kan ontruimen, is het wettelijk voorgeschreven dat de uitspraak van de kantonrechter, het vonnis, door de verhuurder aan de huurder moet worden betekend. Een deurwaarder zal het vonnis beteken en op deze manier de huurder een laatste kans geven om de woning zelf te ontruimen en te verlaten. Wanneer de rechter in het vonnis geen ruimere ontruimingstermijn heeft bepaald, dan mag de feitelijke ontruiming niet eerder dan drie dagen na de betekening van het vonnis plaatsvinden. Op verzoek van de huurder in de dagvaardingsprocedure kan de ontruimingstermijn door de kantonrechter ruimer worden vastgesteld en dit wordt ook vaak gedaan. In de uitspraak kan de rechter dan bepalen dat de verhuurder pas zeven of veertien dagen na betekening van het vonnis tot ontruiming van de woning mag overgaan. De deurwaarder die belast is met de ontruiming van de woning zal voordien de precieze dag van de ontruiming aankondigen bij de huurder.
De ontruiming
Op de dag van de daadwerkelijke ontruiming zal de deurwaarder naar de woning gaan, vergezeld van de hulpofficier van Justitie, een slotenmaker en verhuizers. Soms zijn er ook verhuizers van de gemeente zelf bij. Als de huurder niet aanwezig is, dat wordt het slot opengebroken en wordt de woning leeggehaald. De roerende zaken van waarde worden bij de gemeente in opslag gegeven, of worden door de verhuurder zelf bij een verhuisbedrijf opgeslagen, De overige spullen van geen waarden worden door de deurwaarder op de openbare weg worden gezet ter vernietiging door de gemeentereiniging. De huurder heeft na de ontruiming nog ongeveer zes maanden de tijd om de opgeslagen spullen op te halen, tegen betaling van de opslagkosten.
Wanneer de deurwaarder in de te ontruimen woning bijvoorbeeld zieke mensen, kleine kinderen of huisdieren aantreft, dan heeft de deurwaarder een zorgplicht hebben. De deurwaarder moet dan voor deze mensen de gemeente en voor dieren de dierenambulance inschakelen.
Alle hoge kosten die met de ontruiming gemoeid zijn, zullen voor rekening van de huurder komen en zonodig door middel van beslaglegging door de deurwaarder op de huurder worden verhaald.
Indien u als huurder een dagvaarding ontvangt van uw verhuurder, of u als huurder dreigt al ontruimd te worden op grond van een vonnis, neem dan contact met ons op. En probeer ook elders hulp te zoeken, alleen al om de hoge ontruimingskosten te voorkomen. Wanneer de ontruiming van uw woning onvermijdelijk is, ga dan de woning zelf ontruimen en bezemschoon aan de verhuurder opleveren met afgifte van de sleutels.. Tot slot probeer zo snel mogelijk vervangende woonruimte te regelen, via noodopvang bij de gemeente of bij vrienden of familie.