Huurders hebben een sterke juridische positie. Een verhuurder kan slechts in bepaalde gevallen de huurovereenkomst opzeggen. Zelfs wanneer de huurder reeds bij het aangaan van de overeenkomst een opzegging tekent, mag de verhuurder de woning daarna niet ontruimen.

Beëindiging huurovereenkomst
Ontruiming van een huurwoning kan alleen plaatsvinden na een rechtsgeldige beëindiging van de huurovereenkomst. Voor een rechtsgeldige beëindiging van de huurovereenkomst is een opzegging vereist (artikel 7:271 BW). Deze opzegging kan gedaan worden door de huurder en door de verhuurder. Indien de verhuurder de huurovereenkomst wil opzeggen, heeft hij hiervoor een geldige opzeggingsgrond nodig. De wet somt in artikel 7:274 BW deze opzeggingsgronden op. De meest voorkomende opzeggingsgronden zijn:

  • het zich niet gedragen als een goed huurder, door bijvoorbeeld een betalingsachterstand te hebben of door overlast te veroorzaken voor de buren;
  • indien de verhuurder de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik.

Opzegging door de verhuurder
De huurovereenkomst moet schriftelijk worden opgezegd met inachtneming van de opzegtermijn en de opzeggingsgrond. De opzegtermijn voor de verhuurder is minimaal drie maanden. Voor ieder jaar dat de huurovereenkomst heeft geduurd, moet de opzegtermijn met één maand worden verlengd, met een maximum van zes maanden.

In stand blijven huurovereenkomst
Als de huurder niet schriftelijk heeft aangegeven akkoord te gaan met de opzegging en de huurwoning niet heeft verlaten op de door de verhuurder aangegeven datum, mag ervan worden uitgegaan dat de huurder niet kan instemmen met de opzegging. De huurovereenkomst blijft dan in stand en eindigt niet op de door de verhuurder opgegeven beëindigingsdatum. Als de verhuurder de huurder dan alsnog uit de woning wil hebben en de woning wil ontruimen, heeft hij hiervoor de toestemming van de kantonrechter nodig.

Ontruiming bij de kantonrechter
Als de verhuurder ontruiming vordert bij de kantonrechter, zal hij hiervoor een gegronde reden moeten hebben. De kantonrechter moet dan een afweging maken tussen het belang van de verhuurder om de woning te ontruimen en het belang van de huurder om in de woning te blijven wonen. Indien de kantonrechter van mening is dat de verhuurder een geldige opzeggingsgrond heeft en deze opzeggingsgrond zwaarder dient te wegen dan het belang van de huurder om in de woning te blijven wonen, kan de rechter de huurovereenkomst ontbinden en de ontruiming toekennen. De kantonrechter stelt dan de datum vast wanneer de woning door de huurder moet zijn ontruimd. Heeft de huurder de woning dan niet verlaten en ontruimd, dan mag de verhuurder de spullen van de huurder uit de woning verwijderen.

Schadevergoeding bij onterechte ontruiming
Als de huurder geen toestemming heeft gegeven, mag de verhuurder de huurwoning niet ontruimen. Als de verhuurder de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst tevens een verklaring laat ondertekenen dat de huur opgezegd wordt tegen een bepaalde datum, eindigt de huur niet op deze datum. Zo’n verklaring is niet rechtsgeldig. Het moet voor de huurder duidelijk zijn dat het om een opzegging gaat. Doet de verhuurder dit toch en gooit hij tevens de spullen van de huurder weg, dan is er sprake van een onterechte ontruiming en kan de huurder schadevergoeding vorderen voor het verlies van zijn spullen. De huurder moet dan wel duidelijk kunnen aantonen hoeveel de weggegooide spullen waard zijn. Dit kan het beste aan de hand van aankoopbonnen en foto’s. Als de werkelijk waarde door de huurder niet duidelijk kan worden aangetoond, zal de kantonrechter een schatting maken van de waarde van de spullen.

Ongeldige opzegging
In een recente huurzaak oordeelde de rechter dat een bij voorbaat getekende opzegging niet geldig is. In deze zaak had de huurder op 16 augustus 2001 een huurovereenkomst ondertekend. Tegelijkertijd tekende de huurder een verklaring waarin hij de huurovereenkomst per 16 februari 2002 opzegde. Na die einddatum liet de verhuurder de woning ontruimen en de complete inboedel weggooien. Volgens de kantonrechter is de huurovereenkomst niet rechtsgeldig geëindigd en mocht de woning niet ontruimd te worden. In dit geval moest de verhuurder aan de huurder een fikse schadevergoeding betalen.